Η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα έχει επί πέντε μήνες παγώσει—και αυτό δεν οφείλεται ούτε στην ύφεση ούτε στην έλλειψη ενδιαφέροντος. Οφείλεται σε ένα πιο βαθύ, θεσμικό πρόβλημα: την αδυναμία του κράτους να παράσχει ασφάλεια δικαίου. Οι δικαστικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα μπόνους του ΝΟΚ ανέδειξαν ένα διαχρονικό έλλειμμα: το χάσμα μεταξύ της πολεοδομικής φαντασίας του νομοθέτη και της συνταγματικής τάξης που ορίζει η νομολογία. Η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ επιχειρεί να γεφυρώσει αυτό το χάσμα. Και είναι ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση—όχι όμως χωρίς κόστος ή προκλήσεις.
Η φιλοδοξία είναι σαφής: να ξεπαγώσει η οικοδομή χωρίς να ακυρωθεί η νομιμότητα, να προστατευτούν οι πολίτες χωρίς να υπονομευτεί το περιβάλλον, να θωρακιστεί η ανάπτυξη χωρίς να ξανανοίξουν οι πόρτες στις οριζόντιες και αδιακρίτως δοθέντες παρεκκλίσεις. Για πρώτη φορά εισάγεται η έννοια του «περιβαλλοντικού ισοδύναμου» με σοβαρή θεσμική αξίωση. Η ιδέα ότι μπορείς να χτίσεις με επιπλέον τετραγωνικά, αλλά υπό τον όρο ότι η περιοχή σου θα αντισταθμιστεί με πράσινο, κοινόχρηστους χώρους ή ανάπλαση, είναι μια έντιμη συναλλαγή δημόσιου και ιδιωτικού συμφέροντος. Δεν είναι εφεύρεση· έχει εφαρμοστεί διεθνώς. Το στοίχημα είναι να εφαρμοστεί εδώ, χωρίς στρεβλώσεις και χωρίς ευνοιοκρατία.
Ωστόσο, η ουσία της ρύθμισης δεν είναι μόνο η τεχνική της πολυπλοκότητα. Είναι το πολιτικό της μήνυμα. Για πρώτη φορά, το ΥΠΕΝ αναγνωρίζει ρητά ότι κάποιοι πολίτες αδικήθηκαν, επειδή εμπιστεύθηκαν ένα πλαίσιο που στη συνέχεια ακυρώθηκε. Η πρόβλεψη επιστροφής φόρων, παραβόλων και εισφορών για τετραγωνικά που κρίθηκαν αντισυνταγματικά δεν είναι μόνο δημοσιονομικό μέτρο· είναι θεσμική συγγνώμη. Σε ένα κράτος όπου το «αλλιώς τα λέει η Πολεοδομία, αλλιώς τα λέει το ΣτΕ» είναι σχεδόν καθημερινή παροιμία, αυτή η παραδοχή έχει αξία.
Ακόμα σημαντικότερη είναι η διάκριση που επιχειρείται ανάμεσα στις άδειες που ξεκίνησαν εγκαίρως και σε όσες έμειναν στο χαρτί. Η αρχή της εμπιστοσύνης του διοικουμένου αποκτά επιτέλους συγκεκριμένο θεμέλιο. Ορίζει ένα χρονικό ορόσημο (11 Δεκεμβρίου 2024), αλλά και κριτήρια που μπορούν να αποδειχθούν τεχνικά (έναρξη εκσκαφών κ.λπ.). Είναι μια προσπάθεια να μπει κανόνας εκεί όπου κυριαρχούσε το αμφίσημο.
Και όμως, όσο προσεκτικά και αν σχεδιαστεί, μια τέτοια ρύθμιση δεν μπορεί να καλύψει όλες τις γκρίζες ζώνες. Τι θα γίνει με τις ημιτελείς κατασκευές που πάγωσαν λόγω προσφυγών; Με τα έργα που είναι ενταγμένα σε ΕΣΠΑ ή Ταμείο Ανάκαμψης και έχουν ήδη μεταβιβαστεί με προσύμφωνα; Εδώ το εργαλείο του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου (ΕΣΠΙΑΠ) είναι κρίσιμο, αλλά η ταχύτητα υλοποίησης θα κρίνει τα πάντα. Αν μείνει στα χαρτιά, η πρόβλεψη δεν θα αποτρέψει τα νομικά και χρηματοδοτικά αδιέξοδα.
Η εξαίρεση στρατηγικών επενδύσεων και διατηρητέων από το περιβαλλοντικό αντίτιμο είναι λογική και εναρμονισμένη με τη νομολογία του ΣτΕ. Όμως πρέπει να προσεχθεί: τέτοιες εξαιρέσεις δεν πρέπει να μετατραπούν σε όχημα για νέες παρεκκλίσεις με το μανδύα της «ειδικότητας». Το ΣτΕ δεν απέρριψε τα μπόνους συνολικά, αλλά την οριζόντια, μη σχεδιασμένη, εφαρμογή τους. Το μέλλον του ΝΟΚ είναι εφικτό —αλλά μόνο εντός του πολεοδομικού σχεδιασμού.
Σε τελική ανάλυση, αυτή η ρύθμιση είναι ένα τεστ ωριμότητας για όλους: για την κυβέρνηση, αν θα αντέξει τις πιέσεις και δεν θα ανοίξει παράθυρα νέας αυθαιρεσίας· για την αγορά, αν θα αξιοποιήσει τα εργαλεία υπεύθυνα· και για τη Διοίκηση, αν θα προχωρήσει με επαγγελματισμό, διαφάνεια και ταχύτητα. Η οικοδομή δεν έχει ανάγκη από νέα κίνητρα. Έχει ανάγκη από εμπιστοσύνη, καθαρούς κανόνες και σταθερούς θεσμούς. Αν ο νέος ΝΟΚ καταφέρει να το διασφαλίσει αυτό, θα είναι πράγματι μια νέα αρχή.